¿Qué es la promoción delegada y cuáles son sus equivalencias en inglés?

La promoción delegada relacionada con la actividad inmobiliaria es un término jurídico que puede llegar a ser complejo, tanto por su definición en español, puesto que engloba múltiples fases de gestión, licitación y registro, como en su traducción al inglés, al relacionarse con algunos términos ajenos a la Common Law, y más propios de la jerga inmobiliaria.

Pero antes de profundizar en los detalles, empecemos por lo básico, ¿te parece?

¿Qué es una promoción delegada?

Supongamos que el propietario de una determinada parcela de terreno quiere explotarla para obtener un beneficio mediante la construcción y promoción de inmuebles en la misma. Este es un proceso complejo que incluye múltiples fases que pueden escapar a sus capacidades, conocimientos y/o competencias. Por ello, dicho propietario, bien sea un cliente particular, una entidad financiera o una gestora de carteras inmobiliarias, contratará a un único agente experto que gestionará cada una de las fases del proceso, desde las auditorías y licitaciones, hasta la promoción inmobiliaria, pasando, lógicamente, por la gestión de la construcción, contratación de seguros, registro de la propiedad, etc.

A esta cesión de funciones y responsabilidades entre el promotor y el agente especializado en la construcción de obras se conoce como «promoción delegada».

¿Cómo traducir «promoción delegada»?

Una vez que sabemos de lo que estamos hablando, ¿qué término en inglés se adecúa más a este concepto?

En primer lugar, y tendiendo a la definición anterior, la promoción delegada podría encajar dentro del concepto de «development management», donde un contratista o gerente de desarrollo se encargará de definir, planificar y ejecutar todas las fases del proyecto, asegurándose de que se adecúen a las necesidades del cliente.

Dicho agente especializado será el encargado de formar el equipo y supervisar todo el proceso: planificación previa, coordinación y trámites necesarios, construcción y fases posteriores de documentación y garantías. No obstante, si atendemos a la definición estricta, una vez finalizada la construcción, el proyecto podrá pasar del control del contratista al control del propietario, que se encargará de su explotación comercial.

Por otro lado, también podemos encontrarnos el término «promoción delegada» traducido como «forward funding», pero debemos ser cautelosos en este caso.

El «forward funding» es un tipo de contrato atípico y complejo que ni tiene equivalencia exacta en la terminología española, ni es un término jurídico propio de la Common Law, sino que forma parte de la jerga de promotores en inversores inmobiliarios desde la década de los sesenta. En España, este término se ha impuesto por la realidad empresarial, aunque no corresponde exactamente con los tipos contractuales previstos y regulados por la ley.

En su concepción, el «forward funding» es un tipo de contrato de contenido mixto que recoge funciones propias de la promoción delegada, pero también rasgos cercanos a la compraventa de cosa futura, al préstamo o al arrendamiento de obras.

Según el abogado y profesor de la ENAE, Juan Antonio Pérez Rivarés: «Las partes pueden configurar el forward funding recurriendo a la institución del “promotor delegado”, a la que se ha buscado acomodo en nuestro Derecho como “figura análoga” de las referidas en el artículo 17.4 de la Ley de Ordenación de la Edificación».

En este caso, dicho promotor no solo llevará a cabo la gestión de tramitación y obra, sino que hará las veces de agente comercializador, pudiendo asumir parte del riesgo de la operación y, por tanto, participará también en el beneficio derivado de la promoción inmobiliaria.

Como vemos, el «forward funding» es un tipo de contrato muy complejo que puede variar mucho en materia de competencias y responsabilidades entre vendedor-promotor y el comprador-inversor, en función de cómo esté redactado. Por ello debemos tener muy claro el contenido de dicho contrato y su definición intrínseca, para adecuar la traducción del mismo, bien al concepto de «promoción delegada», o a otro tipo de figura de las definidas con anterioridad.

Por lo tanto, traducir «promoción delegada» como «development managment» o como «forward funding» dependerá de la relación establecida entre el promotor y el inversor, y de las competencias y responsabilidades que para cada uno se deriven de la planificación del proyecto inmobiliario.

Bibliografía:

Esperamos haber arrojado un poco de luz sobre este concepto particular y os instamos a preguntar cualquier cosa que no os haya quedado claro.

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